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养老地产:噱头下的“圈地运动” 亏损局面难破

发布时间:2014-11-03

一方面是人口老龄化的提前到来让中国养老地产面临着巨大的需求,另一方面却是开发商并没有做好准备普遍面临着养老地产盈利难题。更有甚者,不少开发商打着养老地产的旗号卖房子。目前,我国养老地产究竟面临着什么样的困局?如何才能破解这样的困局,真正解决老年人对养老地产的需求?我们试图通过本专题寻找答案。

  建300亩养老地产,往往拿1000亩地,剩余700亩做住宅开发

  养老地产:噱头下的“圈地运动”

  如果说2013年是被誉为养老地产的元年,那么2014年则是国内养老地产的沸腾年。

  随着近两年政策的不断倾斜和刺激,养老地产由徘徊观望迅速进入沸腾期。大大小小的各类企业都对这块蛋糕垂涎不已。据行业知情人士透露,目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币,而到2030年有望增加至13万亿元。“因此,目前我国养老地产的格局形成了"保险系""央企系""房企系"三足鼎立的格局,而仅房企系中,就有逾30家企业已经在全国范围内拓展养老地产,全国投资规模已超过千亿元。”

  正所谓,内行看门道,外行看热闹。在进入实操阶段的房地产企业中,不少房地产企业人士向记者坦言,尽管不断刷新的数据论证着这个行业的美好前景,却由于拿地难、金融无法衔接、盈利周期过长、投入过大、模式不清晰、支付能力不足或无支付意愿等原因导致养老地产实际发展举步维艰。不仅如此,部分房企还开启了一轮以养老为名的“圈地运动”。

  亏损局面难破

  “传统的房地产业务经过限购、限贷之后会进入到一个新的阶段。传统的地产开发在这个新的阶段不会像之前那么好做,无论是盈利水平,还是市场的竞争力,对于传统的地产开发商来说都遇到了新的挑战,因此都在考虑转型。”一位不愿具名的杭州养老地产业内人士告诉本报记者。而恰恰养老在近两年成为一个非常热点的话题,所以,对于很多的房地产开发商来说,不能一股脑的整体都做养老地产,但却有相当多的房地产开发商将转型的突破口放在了养老上面。

  尽管众多企业进军养老地产,但盈利问题依然是摆在它们面前最大的困局。业内人士指出,完善的医疗配套、合理的建筑设计、人性化的服务体系,都是养老产业开发初期必备的要素,这无疑需要长期高额的资金投入。同时,长投资、长回报特点决定了服务才是养老产业最终的盈利来源,但国内的养老产业都处于较短期阶段,前期的成本无法收回,日常的收支无法平衡,这些都给养老产业的运营带来了比较大的资金压力,造成盈利困局。

  据某大型券商房地产金融部门的相关负责人介绍,为了缓解资金压力,一些养老地产项目会通过收取一次性入门费、或者入会费的方式,用会员制来提供服务,能够在项目运行前期就收回大部分投资资金。比如,去年5月开业的由复星集团与峰堡投资集团合资成立的星堡中环养老社区,除了一次性5万元左右的入住费用外,还需要缴纳每月7100~30000元不等的自理费。

  除此以外,上海的天地健康城也被世人称之为“天价”养老费。据本报记者了解,天地健康城目前有两种消费模式,一种是10万元的年消费卡,用于支付一年之内的所有服务消费;一种是100~150万元不等的“恬愉会”会籍卡,然后每年缴纳3000元左右的会籍管理费。

  对此,上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉本报记者,对于目前大部分专项投入养老地产开发企业来说,开发养老地产更容易吃掉它们的是可能长达30年的回收周期和庞大的资金投入。

  今年4月,北京长青国际老年公寓有限公司八成股权被挂牌出售。该公司为北京城建(600266,股吧)与中国红十字基金会所有。其开发的项目有北京曜阳国际老年公寓。2012年北京长青亏损5042.7万元,2013年亏损4926.1万元。

  然而,这只是国内养老机构亏损的一个缩影。因为入住率是保证养老地产盈利与否的决定性条件。一般来说,养老院入住率要达到70%~80%,才能实现盈亏平衡。而在国内,目前入住率良好的机构很少。

  “由于养老地产更贴近商业,考验的是运营能力,而且由于回款速度较慢,对企业的资金链也是考验。又因为国内养老地产无融资渠道,这对投资企业压力相当大。”上海某金融机构地产金融部负责人告诉本报记者。

  以养老为名的“圈地运动”

  值得注意的是,不少知名房企人士也向本报记者坦言,当今各类资本一窝蜂钻进养老行业,也并不是一件好事。如今,国内的养老地产市场可谓鱼龙混杂,一些企业从事的养老地产更像是一场以养老为名的“圈地运动”,而如何为养老地产找准发展方向,业界也是众说纷纭。

  “正是由于目前是养老地产发展的试验阶段,其中一个突出表现就是开发模式呈现出混乱的局面。一些开发商打着养老地产的旗号,实际上就是低价圈地,然后卖住宅。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。

  另一位不愿透露姓名的上海某地产知名人士告诉本报记者,在住宅、商业等地产严厉调控的同时,国家对带有公益性质的养老地产往往具有一定的政策支持,一些开发商趁机钻政策的漏洞,借发展养老地产为名,实则圈地赚钱。还有一些保险业投资的养老地产项目,打着养老的名义向政府要求划拨土地,却暗自“以租代售”获取利润,这些都是开发商“挂羊头卖狗肉”的行为。

  全经联养生养老地产委员会秘书长陈宝存表示,他了解到有个项目,拿了6000亩地,总共却只设计了60个养老公寓床位,很明显的“挂羊头卖狗肉”。

  对此,同策咨询研究中心总监张宏伟指出,在土地价格日益走高的背景下,养老地产成为开发企业“圈地运动”的工具。按照国际经验,为了照顾好老人衣食住行,养老地产一般很小,300亩已属很多。但在中国,建300亩养老地产,往往拿1000亩地,剩余700亩做配套和住宅开发,整体实现盈利。

  尚无成熟的养老地产商业模式

  在盈利难的现实之下,不少所谓的养老项目其实另有目的。业内知情人士透露,对于养老项目来说,投资回报周期长,很多开发商为了快速回笼资金,打着养老的幌子拿地,实际上进行房地产开发。因为真正的养老地产,应该称为养老产业,其核心内容并非开发,而是服务。养老产业的服务营运涉及与医疗机构无缝对接,配套设施应契合老人需求。但是,不容回避的是,这对于向来追求“高周转、短平快”的房地产企业而言是一大难题。

  保利地产相关人士告诉本报记者,“养老产业”看上去很美,但通往美丽前景的道路并不顺畅。巨大的投入和缓慢的收益,使得养老产业发展必须依靠国家配套政策的大力支持。在国外,政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产给予一定的优惠,而我国目前无论是市场环境还是政策、标准的配套都难以支撑养老产业的全面发展。

  据悉,由于开发商的主要盈利点还是获取廉价土地,通过一定时间的持有,等待土地的升值,而在概念设计、规划设计、建筑工程、营销、销售等环节都可长期采用外包模式,全程的分段外包不利于开发商建立和磨合运营能力。

  简单地说,目前真正专业的养老社区其实并不是很多,一些地产商只是想借助这一概念的附加值来吸引购房者。

  某股份制银行房地产金融事业部相关人士向本报记者透露,上海周边某楼盘在开盘时主打全龄化养老品牌,社区内建有各种老人服务设施,并且配套相应的服务,是个典型的全龄化养老社区。但是才没过几年,配套服务就无法持续了。主要是由于老年人在全龄化社区内比例比较小,无法覆盖设施、服务的维护成本,最终导致了软硬件配套的全面收缩。

  “这样一来,所谓的养老社区和普通社区就没有什么区别了。”她表示,“如果缺乏对养老产业的长期投入,养老地产很容易沦为开发商的一个噱头。”

  所以,“中国养老地产面临的最大问题,从开发商的角度来讲,就是开发商在开发的过程中并没有想好开发模式和经营模式;从开发模式来讲,养老地产,除了房子设计会更加适合老年人,更主要的是依赖服务和配套设施,不仅要有医疗、交通等配套设施,还要有精神上的配套设施;从产业的角度来看,养老地产更多的是一个小社会,老百姓的观念需要转变,不要觉得我去养老院就是低人一等。”严跃进表示。

  “因此,尽管地产业已看到养老地产的商机,但一个成熟的、可持续且能复制推广的商业模式,目前还没有看到。”严跃进直言道。

  有房地产专业人士告诉记者,在计划开发养老地产的上百家企业中,真正能做好的不到10%,另外有60%的企业根本没有想好自己要做什么。“我们没有专业的养老地产设计机构,没有专门的为养老地产提供养老服务的机构,还是照传统的房地产模式来运营,这怎么可能成功呢?

 

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